Το «προαιώνιο» ερώτημα και η μαθηματική πράξη που δίνει την απάντηση.

Της Βάσιας Καττή

Όταν βρίσκεται κανείς στο σταυροδρόμι της απόφασης ανάμεσα στην αγορά και την ενοικίαση, η επιλογή του εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, όπως η οικονομική του κατάσταση, το περιβάλλον της αγοράς ακινήτων και οι μακροπρόθεσμοι στόχοι του. Εάν η οικονομική του κατάσταση επιτρέπει την αγορά ενός ακινήτου, μπορεί να θεωρήσει την επένδυση αυτή ως ασφαλή και αποδοτική σε βάθος χρόνου. Ωστόσο, αν η αγορά ακινήτων είναι ασταθής ή οι τιμές υπερβολικά υψηλές, η ενοικίαση μπορεί να αποτελεί μια πιο σοφή –για την εποχή- επιλογή.

Το ζήτημα χρειάζεται ενδελεχή έρευνα και λογική προσέγγιση όλων των δεδομένων αλλά και των τάσεων της εποχής. Η σωστή απόφαση μπορεί να είναι διαφορετική ανάλογα με τις επικρατούσες συνθήκες κάθε χρονικής περιόδου, αλλά και τις αναδυόμενες τάσεις, που θα καθορίσουν την κατάσταση που επικρατεί στην αγορά ακινήτων.

Ο δείκτης που δίνει απάντηση στο ερώτημα

Ερωτηθείς τι είναι τελικά καλύτερο, να νοικιάσουμε ή να αγοράσουμε, ο πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων, κ. Πόλυς Κουρουσίδης, σχολίασε ότι πρόκειται για ένα ερώτημα που «είναι δύσκολο να απαντηθεί, γιατί μπαίνουν και κάποια προσωπικά δεδομένα στην απόφαση. Καθαρά από οικονομικής άποψης υπάρχει ένας δείκτης, ο οποίος μπορεί να μας δείξει κατά πόσο είναι σοφότερο να ενοικιάσει κάποιος ή να αγοράσει». Πρόκειται για τον δείκτη τιμής προς ενοίκιο. «Όταν λέμε ‘‘τιμής’’, μπορεί να εννοούμε για συγκεκριμένο ακίνητο, για το διάμεσο μίας περιοχής ή ακόμα και μιας πόλης. Όταν το πηλίκο της αξίας μιας κατοικίας διά το ετήσιο ενοίκιο είναι μεγαλύτερο του 15, τότε από καθαρά οικονομικής απόψεως ίσως να συμφέρει κάποιος να ενοικιάσει».

Παραδείγματα

Παράδειγμα 1: Εάν η αγορά κατοικίας κοστίζει €350.000 και το ετήσιο ενοίκιο που μπορεί να πετύχει κάποιος είναι €28.000, ο δείκτης (350/28) είναι 12,5. Άρα εδώ συμφέρει η αγορά.

Παράδειγμα 2: Εάν η αγορά κατοικίας κοστίζει €350.000 και το ετήσιο ενοίκιο είναι €17.000, τότε σίγουρα συμφέρει η ενοικίαση.

Παράδειγμα 3: Εάν η κατοικία είναι €350.000 και το ετήσιο ενοίκιο που μπορεί να πετύχει κάποιος είναι γύρω στις €20.000, τότε ο δείκτης είναι 17,5, άρα πολύ κοντά στη ΄΄βάση΄΄ του 15. Σε αυτή την περίπτωση, πρέπει να λάβουμε άλλους παράγοντες υπόψιν μας για να λάβουμε την απόφαση.

«Μονόδρομος» για τους νέους το ενοίκιο

Το ενοίκιο για κάποιους είναι επιλογή, για τους περισσότερους νέους, όμως, είναι μονόδρομος. Η ενοικίαση είναι πιο προσιτή επιλογή για τους νέους γιατί δεν απαιτεί μεγάλο αρχικό κεφάλαιο όπως η αγορά ενός ακινήτου. Αυτό τους επιτρέπει να αποκτήσουν άμεσα πρόσβαση σε ένα δικό τους χώρο κατοικίας, χωρίς την ανάγκη για δανεισμό ή μεγάλες οικονομικές δεσμεύσεις. Από την άλλη όμως, το ενοίκιο είναι ένα κόστος που μας βαραίνει κάθε μήνα και φυσικά, κανείς δεν μας εγγυάται ότι δεν θα αυξηθεί. Αντίθετα, η αγορά ακινήτου προσφέρει σταθερότητα στις μηνιαίες δαπάνες, καθώς οι δόσεις του δανείου είναι συνήθως σταθερές για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα. Επιπλέον, η αξία του ακινήτου μπορεί να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου, προσφέροντας τη δυνατότητα για μελλοντικές επενδύσεις ή ακόμα και κερδοφορία μέσω της πώλησης. Αν και αρχικά είναι μονόδρομος, λοιπόν, η ενοικίαση δεν προτείνεται εφ’ όρου ζωής.

Η σημασία της δυνατότητας αποπληρωμής ενός δανείου

Μαζί με το αιώνιο δίλημμα, προκύπτουν και τα μικρότερα συνοδευτικά του: θέλω να αγοράσω σπίτι, αλλά θα μπορώ να είμαι εντάξει στις δόσεις του δανείου; Ο οικονομολόγος Τάσος Γιασεμίδης επισήμανε ότι, «κάποιος που μπορεί να πληρώσει €28.000 ενοίκιο, μπορεί να πάρει και δανειοδότηση, οπότε πολύ σωστά ο δείκτης δείχνει ότι κάποιος μπορεί να αγοράσει, διότι έχει τη δυνατότητα αποπληρωμής. Εάν πληρώνει ενοίκιο πολύ χαμηλότερα, τότε η δυνατότητα αποπληρωμής ενός δανείου ενδεχομένως να μην είναι τόσο εφικτή».

Η δυνατότητα αποπληρωμής ενός δανείου αποτελεί κεντρικό παράγοντα στην απόφαση για αγορά ή ενοικίαση. Ένας δανειολήπτης πρέπει να είναι σε θέση να ανταποκριθεί στις μηνιαίες δόσεις του δανείου, οι οποίες συχνά είναι παρόμοιες ή και υψηλότερες από το ποσό του ενοικίου. Εάν το εισόδημα και η οικονομική κατάσταση κάποιου του επιτρέπουν να πληρώνει υψηλό ενοίκιο, τότε η ίδια αυτή οικονομική κατάσταση μπορεί να υποστηρίξει και την αποπληρωμή ενός στεγαστικού δανείου.

Από την άλλη, εάν κάποιος πληρώνει πολύ χαμηλότερο ενοίκιο, αυτό μπορεί να υποδηλώνει ότι η οικονομική του δυνατότητα δεν είναι επαρκής για την αποπληρωμή ενός μεγάλου δανείου. Σε αυτή την περίπτωση, η ενοικίαση παραμένει η πιο λογική επιλογή, καθώς προσφέρει μεγαλύτερη οικονομική ευελιξία και λιγότερους κινδύνους.

Και η περιοχή παίζει τον ρόλο της

Η απόφαση για αγορά ή ενοικίαση επηρεάζεται και από άλλους παράγοντες, με την περιοχή του ακινήτου να παίζει καθοριστικό ρόλο. Η διαφοροποίηση των τιμών μεταξύ ακινήτων στο κέντρο της πόλης και στην επαρχία είναι αξιοσημείωτη. Για παράδειγμα, η τιμή ενός σπιτιού σε περιοχές όπως το κέντρο της Λεμεσού ή της Λευκωσίας μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερη από εκείνη σε πιο απομακρυσμένες περιοχές, όπως ο Λυθροδόντας ή η Ευρύχου.

Η προοπτική ανάπτυξης

Κάτι άλλο που πρέπει επίσης να σκεφτούμε; Η προοπτική ανάπτυξης της περιοχής του ακινήτου. Σε περιοχές όπου υπάρχει δυναμική ανάπτυξη, η αγορά ενός ακινήτου μπορεί να είναι μια συμφέρουσα επένδυση. Οι ιδιοκτήτες μπορεί να επωφεληθούν από την αύξηση της αξίας του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου, ενώ η ζήτηση για ενοίκια επίσης μπορεί να αυξηθεί. Έτσι, ακόμα κι αν η αγορά ακινήτου στην επαρχία φαίνεται πιο προσιτή για ιδιοκατοίκηση, η απόφαση για επένδυση με σκοπό τη μελλοντική ενοικίαση απαιτεί προσεκτική αξιολόγηση. Δεν είναι το ίδιο εύκολο να ενοικιαστεί ένα διαμέρισμα στην επαρχία όσο είναι στα αστικά κέντρα, σωστά;

Ευελιξία έναντι σταθερότητας

Στην ενοικίαση ισχύει το «no strings attached», κανείς δεν σε υποχρεώνει να μείνεις σε μία περιοχή για πάντα. Ούτε η αγορά σε καθηλώνει υποχρεωτικά σε μια περιοχή για όλη σου τη ζωή, αλλά είναι πολύ διαφορετικό να μαζέψεις τις βαλίτσες σου και να φύγεις, από το να πρέπει να μπεις στη διαδικασία της πώλησης του ακινήτου. Η ενοικίαση αρμόζει περισσότερο σε άτομα των οποίων το μέλλον είναι αβέβαιο. Στον αντίποδα, η αγορά αντιπροσωπεύει ένα πιο σταθερό lifestyle. Οι ιδιοκτήτες έχουν την ελευθερία να διαμορφώσουν τον χώρο όπως θέλουν και να απολαμβάνουν τα οφέλη που πιθανόν προκύπτουν από την αύξηση της αξίας του ακινήτου.

Τα έξοδα συντήρησης

Έπειτα, έχουμε το ζήτημα της συντήρησης και των επισκευών του ακινήτου. Ενώ οι ιδιοκτήτες φέρουν την ευθύνη για τη συντήρηση και τη διατήρηση της κατάστασης του ακινήτου τους, οι ενοικιαστές συνήθως απαλλάσσονται από το άγχος και τα έξοδα που συνεπάγονται οι μεγάλες επισκευές ή αναβαθμίσεις. Αυτό μπορεί να αποτελέσει ένα σημαντικό πλεονέκτημα για τους ενοικιαστές, καθώς διασφαλίζει την απρόσκοπτη και άνετη διαβίωση χωρίς την ανάγκη να αντιμετωπίζουν ξαφνικά έξοδα για επιδιορθώσεις. Αντίθετα, οι ιδιοκτήτες πρέπει να λαμβάνουν υπόψη το κόστος και τον χρόνο που απαιτείται για τη συντήρηση και τις επισκευές του ακινήτου τους, καθώς αυτό μπορεί να επηρεάσει σημαντικά τον οικονομικό τους προϋπολογισμό.

Ο αντίκτυπος των γεωπολιτικών εντάσεων

Το σημερινό οικονομικό τοπίο διακατέχεται από αυξημένο κόστος στις πρώτες ύλες και τα κατασκευαστικά υλικά. Η αναταραχή στο διεθνές εμπόριο λόγω των πολεμικών συρράξεων σε Ουκρανία και Μέση Ανατολή, καθώς και η άνοδος των τιμών της ενέργειας, έχουν προκαλέσει αυξημένες δαπάνες στον τομέα της Κατασκευής και κατ’ επέκταση, στα ακίνητα. Η αβεβαιότητα που δημιουργούν οι γεωπολιτικές εντάσεις μπορεί να επηρεάσει την πορεία της αγοράς ακινήτων, καθώς οι επενδυτές αντιδρούν σε παγκόσμια γεγονότα και προσαρμόζουν τις στρατηγικές τους ανάλογα. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε διακυμάνσεις των τιμών και στη δημιουργία ευκαιριών για αυτούς που είναι προετοιμασμένοι να αντιμετωπίσουν την αβεβαιότητα με στρατηγική και γνώση της αγοράς.

Πέρα, όμως, από την καθαρά οικονομική πτυχή, οι γεωπολιτικές εντάσεις διαμορφώνουν ένα περιβάλλον γενικότερης αβεβαιότητας, προσθέτοντας έναν επιπλέον παράγοντα που επηρεάζει τις αποφάσεις σχετικά με την αγορά ή την ενοικίαση ακινήτων. Εν μέσω μιας τόσο εύθραυστης κατάστασης, δύσκολα νιώθει κανείς αυτή την ασφάλεια που θα μπορούσε να τον ωθήσει να αγοράσει, επομένως η ενοικίαση φαίνεται πιο λογική.

Το τελευταίο βήμα

Κάθε άτομο ή οικογένεια έχει διαφορετικές ανάγκες και προτεραιότητες και η απόφαση ανάμεσα στην αγορά και την ενοικίαση πρέπει να αντικατοπτρίζει αυτές τις μοναδικές παραμέτρους. Η τελική απόφαση πρέπει να είναι συμβατή με τις εφήμερες φιλοδοξίες του καθενός, αλλά και τα μακροπρόθεσμα «θέλω» του.

Διαβάστε επίσης: Τι μέλλει γενέσθαι με τα ενοίκια στην Κύπρο; - Τι προβλέπουν οι ειδικοί